В поисках загородного участка россияне часто сталкиваются с аббревиатурой ДНП. Дачное некоммерческое партнерство — это форма объединения собственников земельных участков, созданная для совместного решения хозяйственных вопросов: обустройства дорог, проведения коммуникаций, организации охраны.
Исторически такие объединения возникали на землях сельскохозназначения, хотя сегодня многие ДНП располагаются и в границах населенных пунктов. Несмотря на то, что с 1 января 2019 года понятие "дача" и форма ДНП официально упразднены федеральным законом № 217, существующие партнерства продолжают действовать, а их участки остаются в активном обороте на рынке недвижимости.
Суть и эволюция ДНП
Идея дачных партнерств родилась в конце 90-х, когда владельцы загородных участков объединялись для коллективного благоустройства территорий. Члены ДНП избирали правление, разрабатывали устав и устанавливали размер членских взносов, направляя средства на общие нужды: ремонт подъездных путей, организацию вывоза мусора или установку шлагбаумов. Ключевой обязанностью собственника было строительство дачного дома, а ведение сада или огорода оставалось добровольным делом.
Отсутствие единых стандартов привело к пестрой картине:
одни ДНП превращались в комфортные поселки с современными коммуникациями, другие десятилетиями страдали от разбитых дорог и отсутствия инфраструктуры из-за конфликтов между участниками или неэффективного управления.
Преимущества: свобода и экономия
доступная стоимость земли.
Участки здесь в среднем на 20-30% дешевле аналогичных по площади в зонах ИЖС (индивидуального жилищного строительства) или даже в СНТ. Причина — изначально более низкая кадастровая оценка сельхозземель и отсутствие строгих требований к инфраструктуре. Налоговое бремя также ощутимо легче по сравнению с участками под постоянное проживание.
Упрощенное строительство
для возведения дачного дома не требуется согласования проекта с госорганами, получения разрешения на ввод в эксплуатацию или проведения обязательной технической экспертизы. Это экономит не только время, но и средства.
Льготное налогообложение
Налог на землю в ДНП ниже, чем в ИЖС, благодаря кадастровой стоимости, заниженной из-за статуса «сельхозземель» .
Коллективное управление
Члены партнерства влияют на решения: от суммы взносов до выбора подрядчиков для ремонта дорог. Это позволяет экономить на услугах (например, монтаж забора обойдется дешевле при групповом заказе) .
Отдельно стоит отметить прогресс в вопросе прописки:
если раньше зарегистрироваться в доме на территории ДНП можно было лишь через изматывающий судебный процесс, то сегодня при соблюдении условий (участок в границах населенного пункта, дом признан жилым с фундаментом и коммуникациями) прописка оформляется через МФЦ.
Недостатки: скрытые расходы и ограничения
Проблемы с инфраструктурой
Подведение газа, централизованного водоснабжения или увеличение электрических мощностей часто ложится на плечи собственников, требуя коллективных финансовых вложений и согласований.
Дороги - муниципалитеты не обязаны ремонтировать внутренние дороги ДНП, а их состояние зависит исключительно от активности и платежеспособности членов партнерства.
Социальная инфраструктура — школы, детские сады, поликлиники — в таких поселках не строится в принципе. Для семей с детьми это означает ежедневные поездки в ближайший город.
Риски ипотечных отказов
Банки неохотно берут участки ДНП в залог из-за низкой ликвидности. Покупателям чаще доступны потребительские кредиты или рассрочка от застройщика .
Сложности управления
Решения в ДНП принимаются на общих собраниях. Если мнения членов разделяются (например, о выборе подрядчика для ремонта дороги), процесс может затягиваться на месяцы . Новые владельцы имеют право не вступать в партнерство, но вынуждены заключать отдельные договоры на пользование общими ресурсами (дорогами, охраной), что порой дороже членских взносов. Юридическая неопределенность сохраняется: хотя переоформлять документы на землю не требуется, для смены председателя или внесения изменений в устав партнерству придется преобразовываться в СНТ
Юридическая неопределенность
Хотя закон не обязывает переоформлять ДНП в СНТ, при смене председателя или внесении изменений в устав партнерство придется преобразовать в товарищество
ДНП, СНТ, ИЖС, ЛПХ краткий обзор
СНТ: Упор на садоводство. Капитальные дома разрешены, но прописаться сложнее, чем в ИЖС. Взносы обычно ниже, чем в ДНП .
ИЖС: Участки в черте населенных пунктов с развитой инфраструктурой. Обязательно строительство жилого дома для постоянного проживания. Высокая стоимость земли и налогов .
ЛПХ: Земли для коммерческого сельского хозяйства (животноводство, продажа урожая). Строительство дома разрешено только на участках в границах поселений
Кому подойдет ДНП сегодня?
Дачное партнерство — разумный выбор для тех, кто ищет участок под сезонный дом или дачу без претензий на постоянное круглогодичное проживание. Экономия при покупке может быть значительной, а упрощенные строительные нормы позволяют реализовать проекты быстрее и дешевле. Это вариант для самостоятельных людей, готовых участвовать в собраниях и коллективно решать вопросы благоустройства.
Однако тем, кто планирует переехать за город навсегда, особенно с детьми, стоит трезво оценить перспективы: годы ожидания газификации, необходимость своими силами ремонтировать дороги и удаленность от социальных объектов.
Перед покупкой проверьте:
1. Категорию земли (лучше — «населенный пункт»);
2. Наличие справки об отсутствии долгов по взносам у продавца;
3. Устав ДНП — особенно разделы о правах/обязанностях членов .
Главное в загородной мечте — не только цена участка, но и возможность ей наслаждаться!
Компания БидЭксперт поможет сэкономить ваше время и силы. Вы можете заказать услугу «Сопровождение сделки по покупке недвижимости» на нашем сайте!
